La décision d’installer un proche en EHPAD confronte souvent les familles à un nouveau défi : que faire de la maison, aujourd’hui vide mais porteuse d’histoire ? Vous vous interrogez sur la légalité d’y habiter provisoirement ou durablement, sur les risques fiscaux, successoraux, sur la bonne entente entre héritiers. Ce guide donne des réponses concrètes et techniques pour occuper ce bien sans négliger les précautions essentielles.
Le cadre légal de l’occupation du logement parental
Même après l’entrée en EHPAD, le parent conserve la propriété pleine et entière de son bien immobilier. Habiter cette maison sans formalisation comporte des risques : une occupation sans accord explicite peut être requalifiée en donation déguisée ou en avantage successoral. En présence d’un démembrement de propriété, il convient de bien distinguer l’usufruitier (généralement le parent) qui garde le droit d’usage, et le nu-propriétaire, héritier du bien mais sans jouissance immédiate.
Nous devons toujours obtenir l’accord du titulaire des droits – parent valide ou représentant légal (tuteur, curateur, mandataire). Se prévaloir d’un simple lien de filiation ne suffit pas juridiquement. En cas de protection juridique (tutelle, curatelle), l’autorisation du juge des tutelles reste indispensable pour occuper gratuitement le logement, même avec l’aval du parent.
Les différentes solutions juridiques pour occuper la maison
Plusieurs dispositifs permettent de résider sereinement dans la maison d’un parent en EHPAD. Chaque formule possède son régime, ses contraintes et offre une sécurité variable. Choisir la solution la plus adaptée suppose d’évaluer la durée de l’occupation, la volonté du parent, la composition familiale et les attentes des héritiers.
| Solution | Formalités | Obligations | Risques principaux |
|---|---|---|---|
| Prêt à usage (commodat) | Écrit conseillé, accord du propriétaire | Restitution du bien, entretien courant | Requalification en donation, contestation des héritiers |
| Bail locatif | Bail écrit, loyer fixé contractuellement | Paiement d’un loyer, charges locatives | Fiscalité des loyers, obligations du bailleur |
| Usufruit temporaire | Acte notarié | Entretien, taxes, usage défini | Effet sur la succession, coût notarial |
| Droit d’usage et d’habitation | Acte notarié conseillé | Usage personnel, pas de cession | Durée limitée, obligations d’entretien |
Notre analyse fait ressortir la nécessité d’écrire la convention, même pour les occupations gratuites, afin d’écarter les conflits lors du règlement de la succession. La consultation préalable d’un notaire garantit la conformité et la sérénité familiale.
Les démarches administratives obligatoires
L’occupation du logement requiert de réaliser plusieurs démarches administratives. Depuis 2023, nous devons déclarer sur impots.gouv.fr l’occupation effective d’un bien immobilier familial, même lorsqu’il n’y a aucun loyer. Toute omission expose à des risques de redressement fiscal.
Il faudra également penser au changement d’adresse pour les contrats et organismes : Sécurité sociale, complémentaire santé, banques, administration fiscale, carte grise, énergie et télécommunications. Enfin, il n’est pas possible de percevoir une Allocation Logement (APL/ALS) pour une occupation à titre gratuit dans ce contexte, une règle à anticiper dans l’organisation budgétaire.
Les autorisations nécessaires selon la situation du parent
Lorsque le parent conserve toutes ses capacités, son accord exprès – idéalement écrit – suffit. En cas de succession future ou en présence de plusieurs héritiers, un consensus familial écrit prévient tout litige ultérieur.
Si le parent bénéficie d’une mesure de protection juridique (curatelle, tutelle), aucune installation dans sa maison n’est permise sans l’autorisation formelle du juge des tutelles. Le mandat de protection future, s’il existe, doit être scrupuleusement respecté. Nous recommandons de consulter un notaire pour tout cas ambigu, pour garantir la validité des actes et la transparence vis-à-vis des héritiers.
Les conséquences fiscales pour le parent et l’occupant
Le passage en EHPAD induit la transformation du logement familial en résidence secondaire pour le parent. Ce changement impose la suppression de certaines exonérations fiscales : abattements sur la taxe foncière et règlement de la taxe sur les logements vacants si applicable. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut aussi en être impacté.
L’occupant ne règle pas de taxe d’habitation depuis son abolition, s’il s’agit de sa résidence principale, tandis que le parent reste tenu de la taxe foncière. Signalons qu’en cas d’occupation gratuite non déclarée, les services fiscaux peuvent requalifier la situation, avec des conséquences sur les éventuelles aides et sur la succession. Nous conseillons toujours de privilégier la transparence et la régularité des déclarations.
Les risques liés à la demande d’ASH
L’Aide Sociale à l’Hébergement (ASH) permet à certaines familles de financer l’hébergement en EHPAD du parent. Dès lors que son bien immobilier est occupé gratuitement par un descendant, cette occupation peut être interprétée comme un avantage en nature, et influencer négativement le calcul du droit à l’ASH.
En effet, le conseil départemental qui attribue l’ASH considère la maison comme un patrimoine mobilisable, d’où l’éventualité d’une réduction, voire d’un refus, de l’aide. À terme, les sommes versées pourraient être récupérées sur la succession. Il apparaît donc stratégique d’intégrer cette dimension dans la réflexion, pour préserver les droits de chacun.
Les impacts sur la succession et les relations familiales
L’occupation du bien ne suspend pas la mutation successorale, mais peut la ralentir, notamment si d’autres héritiers émettent des réserves. Après le décès du parent, plusieurs contraintes surgissent : indivision, obligation d’accord commun pour l’occupation, possibilité de devoir verser une indemnité d’occupation.
Pour éviter tout litige, il convient d’adopter des mesures de précaution, telles qu’un accord écrit partagé par chacun. Voici les principaux réflexes à adopter pour pérenniser l’entente familiale :
- Rédiger un accord écrit entre héritiers avant l’occupation.
- Valoriser et partager les frais engagés par l’occupant pour l’entretien ou les taxes du logement.
- Anticiper et clarifier le mode de partage du bien après succession.
Une démarche transparente auprès d’un notaire facilite ces étapes et préserve la confiance entre membres de la famille, tout en formalisant les modalités d’occupation et de restitution du bien.
Les responsabilités et obligations de l’occupant
L’occupant, qu’il soit enfant ou non du propriétaire, doit assumer les charges courantes : entretien régulier, paiement des fluides (eau, électricité, chauffage), souscription et maintien d’une assurance habitation adéquate. Ces responsabilités figurent dans toute convention sérieuse, et garantissent la préservation du bien.
Nos choix se bornent le plus souvent à l’usage et à l’entretien, toute rénovation importante — modification du bâti, travaux structurels, etc. — étant soumise à l’accord écrit du propriétaire, voire du juge pour un parent sous tutelle. La sous-location, tout comme toute exploitation commerciale du bien (Airbnb, location saisonnière), demeure strictement interdite sauf clause explicite contraire.
Les précautions indispensables avant de s’installer
Avant d’envisager toute installation, nous devons suivre une méthode rigoureuse pour garantir la sécurité juridique et familiale. Voici les gestes préventifs à mettre en œuvre :
- Formuler l’accord d’occupation par écrit, idéalement avec reconnaissance notariale.
- Informer tous les héritiers de la démarche et obtenir leur consentement explicite.
- Établir la répartition des charges (entretien, taxes, assurances) entre les parties.
- Préciser les conditions de sortie du logement en cas de décès du parent ou d’exigence successorale.
- Anticiper l’ensemble des conséquences successorales et fiscales en consultant un professionnel du droit.
Adopter cette approche globale, c’est privilégier la sérénité familiale et la pérennité du patrimoine, tout en maintenant des relations transparentes et équitables avec tous les héritiers. Être conseillé par un notaire ou un spécialiste permet d’anticiper chaque situation, d’optimiser la sécurité juridique et de garantir la pleine conformité aux dernières évolutions légales.
